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物业管理法律责任的构成要素

作者:网络 发布时间:2021-04-20 23:36:44点击:

  物业是比较特别的,平时看新闻,大家难免对物业的地位有所误解,其实他并不是实际意义上的管理者。那么为了让大家能够详细了解物业管理法律责任的构成要素的相关法律问题,下面将由法律快车小编为大家详细介绍相关内容,希望对大家有所帮助。

  一、物业管理法律责任的构成要素

  (1)行为违法。法律责任一般是由违法行为的发生而引起的,因此,违法本身的构成条件,自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。

  (2)损害结果。损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性,给社会特定利益关系造成了危险或损害,并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度,是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中,损害结果不是必要要素。

  (3)因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系,而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的,则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样,有必然联系和偶然联系之分,有直接联系和间接联系之分,有一果多因和一因多果之分,因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时,必须搞清楚违法行为与特定的损害结果之间的联系,这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。例如某栋高层楼宇突然停电,造成一些搭乘电梯业主被困于电梯中数小时,甚至影响了个别业主业务完成的利益。这就要查清停电原因是由于本楼内某业主违章用电使电路突然短路造成的,还是电缆铺设时遗留下来的电路短路问题,或是物业管理公司职工、外来人员有意破坏造成的,或是供电部门已事先通知物业管理公司暂停供电时间而由于公司疏忽未采取停电前停开电梯措施造成的。在查清停电原因或违法行为与停电损害结果之间因果关系之前,是不能确定责任归属的。

  (4)行为人心理主观过错状态。过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态,分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任,重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任,在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为行政违法行为和刑事违法行为的归责,大多数是采取过错责任归责原则。

  二、物业管理的归责原则的作用

  ①决定法律责任的构成要件。例如,如果合同法采取 过错责任原则,违约责任的构成要件应包括违约行为和违约方的过错。违约方只有能证明自己违约无过错的,才不构成违约责任;若是采取无过错责任原则,违约责任的构成要件仅违 约行为一项,违约方没有必要证明自己是否有过错。

  ②决定违法赔偿的范围。

  ③决定法律责任的承担方式。例如,在结果责任原则下,赔偿损失是违约责任的主要方式;在过错责任原 则下,违约金是违约责任的主要形式。

  三、物业管理风险防范化解措施

  物业管理行业发展的不成熟性以及其衍生出诸多的问题,给物业管理行业的健康发展埋下了隐患,所以,有必要对物业管理风险进行防范和化解。

  (一)提高管理水平,提升品牌效应

  1.物业管理企业应结合项目的实际情况,确定长期、中期和短期管理目标,不断总结中、短期管理目标的得和失,调整管理方向,确保长远管理目标的实现。

  2.物业管理企业应加速人才培养,高度重视员工的培养教育,努力提高员工业务水平以及处理技巧,尽快形成高素质的、职业化的物业管理队伍。

  3.物业管理企业应做好年度财务预算,积极公布财务报表,增加财务收支透明度,让业主感到管理企业帐目清楚,不是一盘糊涂帐,从而得到开发商、业主的信任和支持,果断拒绝多收费、少服务、少花钱以赚取最大利润的做法。

  (二)提高用户对物业管理行业的熟悉物业管理企业可通过多种形式,加强政策法规和消费意识的正面宣传,让业主了解物业管理企业收取的物业管理费是合理定价并公开透明的,达到理解、支持、配合物业管理企业各项举措的目的,才能更好地开展各项管理服务工作。

  (三)运用法律法规保护自己《物业管理条例》实施后,并相继出台了一些配套的法律法规和规范性文件,明确了物业管理与其他物业管理主体的责任,一定程度上减少了物业管理风险的发生,故通过学法、守法及学习《物业管理条例》及配套的法律法规和规范性文件,及时把握其条款及领会其精神,可以充分运用法律武器保护自身的合法权益,如在签订物业管理合同时,物业管理企业要明确业主物品被盗时,物业管理企业在什么情况下可以免责,在什么情况下应当承担责任;对停车场停车,物业管理企业和车主分别承担哪些责任和义务等等,谨慎签订物业管理活动中的各项合同,明确相关方的权利、义务和责任,是规避物业管理风险的有力保障。同时,物业管理企业还要增强预见性、针对性,才能进一步提高自身防范和化解各种风险的能力。

  (四)购买保险,转移风险物业管理企业在相关法规环境尚未完全成熟的前提下,管理上除了自身提高管理水平,做到防患于未然外,还可以引入市场化的风险分担机制,比如为其接管的物业公用部位及公用设施设备购买保险(物业管理责任险)来转移和降低这方面的风险。该险种基本险主要承保各类物业管理因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人伤亡或财产损失,依法应由物业管理企业承担的经济赔偿责任,附加停车场机动性车辆盗窃、抢劫责任险,一旦发生类似楼宇外墙装饰物脱落击伤人或砸坏车辆等等意外时,由保险公司去承担相应赔偿责任。

  以上就是法律快车小编为大家整理的“物业管理法律责任的构成要素”的相关内容,通过上述内容我们可以知道物业管理不能暴力,尤其是不能侵害业主利益。若还遇到其它问题,欢迎上法律快车的法律平台,咨询专业的律师。

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